موقع شوف عقار
أستقرار  -  إستثمار -  دقة الإختيار

تسجيل

















اراضي للبيع فى القليوبية

اراضي للبيع في القليوبية  متميزة اراضي للبيع في القليوبية متميزة

الترتيب حسب : الاحدث down | المساحة | السعر
150,000 جنيه

قطعه ارض مبانى 150 متر مربع بسعر 150 الف جنيه


قطعه ارض مبانى خاليه بينها و بين الطريق السريع 50 متر و بها خدمات المياه و الصرف الصحى و الكهرباء .. اجمالى المساحه 150 متر مربع و شارع بحرى بعرض 5 متر و صافى المساح

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
1,000 جنيه

اراضي في مدينة قليوب للبيع - ارض مشاركة 140متر ناصيه بقليوب بجوار القسم


اراضي في مدينة قليوب للبيع - ارض مشاركة ناصيه 140 متر بجوار القسم ومسجد سيدى الخضرى تاخذ رخصه :ـ بدروم + ارضى + 6 متكرر للتواصل واتس اب ــ فايبر ــ لاين - أ / عمر

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
290,000 جنيه

قطعة أرض للبيع بأرض أبوجمعه بالقناطر الخيرية


قطعة أرض للبيع بأرض أبوجمعه بالقناطر الخيرية 135 متر بالشوارع على شارعين 10 متر و 3 متر تصفى حوالى 87 متر تقع بين منزلين وثالث نمرة من الشارع الرئيسى بجوار صيدلية

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
6,000 جنيه

اراضي للبيع - للبيع 365 متر دور أرضى بالقناطر الخيرية بأرض المهندسين بجوار بنك مصر


اراضي للبيع - للبيع 365 متر دور أرضى بالقناطر الخيرية بأرض المهندسين بجوار بنك مصر يصلح لجميع الأغراض والمشاريع التجارية والإستثمارية سعر المتر 6000 جنية والسع

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
168,750 جنيه

اراضي للبيع - ارض 125 متر كردون مباني امام بوابه اداره مرور شلقان علي شارع 6متر


اراضي للبيع - ارض داخل كردون المباني عل شارع 6متر متفرع من شارع المرور 10 متر وقريبه من الشارع العمومي والشارع به جميع المرافق ويتم الترخيص قبل البناء لانها داخ

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
3,000 جنيه

اراضي للبيع - للبيع قطعة أرض مبانى بالقناطر الخيرية أرض منصورعامر


اراضي للبيع - للبيع قطعة أرض مبانى بالقناطر الخيرية أرض منصورعامر 257 متر تصفى حوالى 187 متر على شارعين شارع 6 متر وشارع 8 متر - أول شارع بعد كوبرى مدرسة منصور عامر

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
40,000 جنيه

اراضي للبيع - للبيع 25 فدان بوادى النطرون بطريق الأوائل طريق رقم 1 بجوار محطة الإرسال


اراضي للبيع - للبيع 25 فدان بوادى النطرون بطريق الأوائل طريق رقم 1 بجوار محطة الإرسال وخلف دير البراموس أمام أرض تقسيم أمن الدولة عقد موثق من محافظة البحيرة – ت

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
300,000 جنيه

اراضي للبيع - للبيع أرض مبانى بالقناطر الخيرية 100 متر صافى


اراضي للبيع - للبيع أرض مبانى بالقناطر الخيرية 100 متر صافى ثالث شارع بعد مدرسة التجارة وقاعة النخيل داخل الكردون على شارع 6 متر واجهه1ة المبلغ المطلوب 3000 جنية ل

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
4,500,000 جنيه

اراضي للبيع - للبيع عدد 3 آفدنه أرض زراعية بطريق خط 12 بنها


اراضي للبيع - للبيع عدد 3 آفدنه أرض زراعية بطريق خط 12 بنها الأرض ملاصقة للمبانى مباشرة تصلح للأغراض السكنية والمشاريع الإستثمارية والزراعية الأرض تقع عند مدخل

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
640,000 جنيه

اراضي للبيع - للبيع أرض بمدخل مدينة القناطر الخيرية خلف فيلا حسن أبوبكر مباشرةً


اراضي للبيع - للبيع أرض بمدخل مدينة القناطر الخيرية خلف فيلا حسن أبوبكر مباشرةً وبالقرب من مصنع دعبس بالقناطر الخيرية تبعد عن محطة المعهد الدينى حوالى 200 متر بأ

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
8,000 جنيه

اراضي للبيع - للبيع قطعة أرض كردون مبانى بشارع 14 بمدينة القناطر الخيرية


اراضي للبيع - للبيع قطعة أرض كردون مبانى بشارع 14 بمدينة القناطر الخيرية شارع جانبى عبارة عن 170 متر صافى واجهه1ة على شارع 10 متر سعر المتر 8000 جنية والسعر قابل للت

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
55,000 جنيه

اراضي للبيع - أرض للبيع بوادى النطرون خلف دير البراموس


اراضي للبيع - أرض للبيع بوادى النطرون للبيع جملة أو بالتجزئه عدد 50 فدان تقسيم أمن الدولة عقد ملك خالص من محافظة البحيرة خلف دير البراموس - 3 كيلو من الإسفلت والم

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
1,500 جنيه

اراضي للبيع - للبيع600 متر بالقناطر الخيرية خلف قاعة النخيل ومدرسة منارات الفكر


اراضي للبيع - للبيع600 متر بالقناطر الخيرية خلف قاعة النخيل ومدرسة منارات الفكر بحوالى 700 م .. الشوارع 9 متر .. سعر المتر 1500 جنية والسعر قابل للتفاوض للتواصل يرجى ا

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
2,500 جنيه

اراضي للبيع - أرض للبيع بالقناطر الخيرية عبارة عن 134 متر خلف مدرسة التجارة ومطحن ملاك وقاعة النخيل


اراضي للبيع - أرض للبيع بالقناطر الخيرية عبارة عن 134 متر خلف مدرسة التجارة ومطحن ملاك وقاعة النخيل ..على شارع 6 متر تصفى 115 متر بجوار المبانى سعر المتر 2500 جنية وا

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
110,000 جنيه

اراضي للبيع - للبيع فدان أرض على الطريق السريع الأسفلت مباشرة بطريق خط 12 بنها ( القناطر الخيرية / بنها ) بقرية أجهور الصغرى


اراضي للبيع - للبيع فدان أرض على الطريق السريع الأسفلت مباشرة بطريق خط 12 بنها ( القناطر الخيرية / بنها ) بقرية أجهور الصغرى 23 قيراط منهم 7 قيراط معمول لهم محضر وا

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
152,000 جنيه

اراضي للبيع - أرض زراعية تصلح لجميع الاغراض بسعر خرافى


اراضي للبيع - قطعه ارض زراعيه مساحة 380 مترتصلح لجميع الاغراض -مسجلة- ويوجد صحة توقيع غلى العقد سعر المتر لا يقل عن 400جنيها قابله للتجزئه . بمحافظة القليوبيه -بقلي

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
10,000 جنيه

اراضي للبيع - فرصة بيع ارض فى مدينة بنها منطقة الفلل الجديدة


اراضي للبيع - ارض تقع فى مدينة بنها منطقة الفلل الجديدة يحدها من الغرب برج 14 دور على مساحة 600 متر ومن الشرق يحدها حمام سباحة ومن الشمال طريق مرصوف عرضه 28 متر (الار

اراضي للبيع فى القليوبية 2017
اراضي للبيع فى مدينة بنها 2017

اراضي للبيع بالتقسيط


اراضي للبيع بالتقسيط

اراضي للبيع فى مدينة بنها 2017

اراضي للبيع في جميع مناطق القاهره الكبري


اراضي للبيع في جميع مناطق القاهره الكبري

اراضي للبيع فى مدينة بنها 2017

اراضي للبيع في جميع مناطق القاهره الكبري


اراضي للبيع في جميع مناطق القاهره الكبري

اراضي للبيع فى مدينة بنها 2017

اراضي للبيع في جميع انحاء القاهره الكبري منها 6 اكتوبر


اراضي للبيع في جميع انحاء القاهره الكبري منها 6 اكتوبر

اراضي للبيع فى مدينة بنها 2017

اراضي للبيع في 6 اكتوبر - فدانين باستراحه للبيع بالريف


اراضي للبيع في 6 اكتوبر - فدانين باستراحه للبيع بالريف الأوروبى (واحة سمر قند )<br /> الأرض على 3 شوارع فى مكان مميز <br /> مبانى 100م عبارة عن استراحه مكونة من غرفتين بكل غرفة حمام خاص ، مطبخ كبير، غرفة للحارس بالحمام ، ومخزن ، مياه وعداد كهرباء 3 فاز ، ومسوره بالكامل ، بوابه خاصه على الشارع الرئيسى للقريه ، ومجهزه للبناء<br /> للالاستعلام والمعاينة : - - -<br /> -

بيع العقارات و الاراضي يسجل الاعلي ربحا للاستثمار الاقتصادي في مصر

يعتقد الخبراء العقارين أن المشاريع السكنية التي أطلقتها الدولة لمنافسة القطاع الخاص في مجال الاستثمار العقاري، لن تتسبب بشكل كبير في انخفاض أسعار الوحدات العقارية؛ إذ إن البعد الرئيسي للأزمة هو طرح الدولة للأراضي بأسعار مرتفعة، محققة من وراء ذلك أرباحًا خيالية، معتبرين أن الحل يتمثل في وضع سياسات تنظم سوق العقارات وأيضًا وضع برنامج إسكان ممول بشكل جيد.

تقف عوامل متنوعة أمام ارتفاع أسعار الوحدات العقارية في مصر خلال الأعوام الأخيرة، والتي تحتل عوامل ارتفاع أسعار مواد البناء وتحديدًا الحديد نتيجة ارتفاع سعر الدولار، وانخفاض القيمة المحلية للعملة المصرية، مراتب أولى في قائمة عوامل ارتفاع أسعار الوحدات العقارية في مصر، وبقاء الضاربة عليها.

عن الأسعار في الأعوام المقبلة، يتوقع المرشدي أن الأسعار لن تنخفض أمام المستهلك، سواء كانت وحدات فاخرة أو إسكانًا متوسطًا، مُرجحًا أن يشهد هذا العام زيادة في أعداد أنواع العقارات لذوي الطبقة المتوسطة التي يحتاجها السوق مقابل تراجع لإنشاء الوحدات الفاخرة والفيلات، بأسعار ثابتة بشكل كبير.

توجه المستهلكين المصريين للمضاربة في سوق العقارات، تزامن مع توجه الشركات لمد أجل سداد أقساط الوحدات العقارية، من أربع سنوات إلى سبع سنوات، فضلًا عن لجوء بعض الشركات إلى إعفاء العملاء من سداد دفعة مقدمة لتشجيعهم على خطوة الشراء، مقابل رفع أسعار البيع.

والفقاعة العقارية، هي المرحلة التالية لمرحلة تجاوز سعر العقار لسعره الحقيقي والعادل بشكل مبالغ فيه، نتيجة هوس المستثمرين للاستحواذ على أصول العقارات، بأسعار شديدة الارتفاع، قبل أن ينتهي هذا الأمر بتراجع للأسعار بشكل مُفاجئ، فيما يُعرفه الخبراء «بالفقاعة العقارية».

أصبح الاتجاه العام للاستثمار في مصر حاليًا هو الاستثمار العقاري بمختلف أنواعه سواء شقق سكنية أو محلات تجارية أو استصلاح أراضي! وجاء ذلك نتيجة لتذبذب سعر الدولار في السوق المصري، حيث وصل سعر الدولار في بداية العام الحالي إلى 9 جنيهات في السوق السوداء ومن المتوقع أن يظل سعره في زيادة مستمرة ليصل إلى 10 جنيهات في نهاية العام . ويرجع ذلك إلى صعوبة الحصول على العملات الأجنبية نتيجة: انعدام السياحة وقلة الاستثمارات الأجنبية في مختلف المجالات بسبب الوضع الآمني للبلاد وتراجع الدعم الخليجي للبلاد بعد انخفاض سعر برميل البترول.

لذا فإن الغالبية العظمى من المستثمرين تتخذ من سوق العقارات الوجهة الأساسية لاستثمارتها. لذا إن كان اختيارك قد وقع على العقارات لاستثمار أموالك فإنك على الأرجح تعي جيدًا فوائد الاستثمار هناك، لذا سوف نقوم بطرح بعض النصائح التي يجب عليك مراعتها قبل الاستثمار:                

عمل أبحاث عن السوق

من المهم دراسة السوق جيدًا قبل استثمار أموالك في أي نوع عقار، لتضمن أن قرار الشراء سوف يجلب لك عائد استثمار مرتفع في المستقبل. ويكون ذلك عن طريق معرفة أهم مواقع عقارات مصر ذات الطلب المرتفع.

وفقًا لبحث قمنا بإجراءه مؤخرًا على موقع بروبرتي فايندر.إيجيبت وجدنا أن المواقع التالية هي الأكثر انتشارًا من حيث الطلب على شقق للبيع هي:

شقق للبيع

*ومن الجدير بالذكر أن الاستثمار في المجمعات السكنية الجديدة هو الأكبر من حيث عائد الاستثمار.

الميزانية

إذا كنت ترغب في شراء عقارللإيجار يجب أن تحتفظ بنسبة من رأس المال تكفي لتغطية قيمة الإيجار لأول 6 شهور، حتى تتمكن من تهيئة العقار وتجهيزه بالكامل قبل عرضه للإيجار وتتراوح هذه التكلفة مابين 20,000 إلى 40,000 جنيه؛ هذا بالإضافة إلى الأخذ بعين الاعتبار الرسوم القانونية ورسوم التوكيل العقاري والمفروشات…إلخ، وإذا كنت ستقوم بالشراء عن طريق التمويل العقاري يُرجح الاستعانة بحاسبة القروض العقارية من هنا حتى تتمكن من حساب عدد الدفعات التي يجب عليك سدادها في وقت زمني محدد.

وفقًا لبحث قمنا بإجراءه مؤخرًا على موقع بروبرتي فايندر.إيجيبت وجدنا أن المواقع التالية هي الأكثر انتشارًا من حيث الطلب على شقق للايجار هي:

شقق للايجار

اختيار المُستأجر/المُشتري المُستهدف

كيفية تحديد العميل المُستدف ومخاطبته

تحديد المُستأجر أو المُشتري المُستهدف من أهم الأشياء التي يجب أخذها بعين الاعتبار قبل الاستثمار في عقار ويكون ذلك عن طريق: معرفة أهم مواقع العقارات التي يكثُر عليها الطلب (كما ذكرنا سالفًا في النقطتين السابقتين) – معرفة اهتمامات العميل وإبراز هذه المميزات له عند اتمام الصفقة (مثل: وسائل المواصلات المحيطة بالعقار – المدارس والأسواق التجارية … إلخ).

المقارنة

قبل شراء العقار يجب أن تقوم بعمل بحث شامل عن أسعار الوحدات المماثلة في المنطقة التي ترغب في الشراء فيها.. ويمكنك الاطلاع عن أسعار الوحدات المختلفة من هنا.

العمل مع الكيانات المعتمدة

الوكلاء العقاريين

العمل مع وكلاء عقاريين معتمدين سوف يضمن لك: الاستفادة من خبرتهم في السوق، وسرعة الوصول إلى العميل المُستهدف، كما يمكنك الاستفادة من حصيلة العملاء الموجودة لديهم. ولكن يجب أن تحرص على الاطلاع على أوراق الاعتماد الخاصة بالشركة قبل بدء التعامل.

اشكــــال البيــع :ـ

البيع النقدى : وهو الشكل الاساسى والمتعارف عليه حتى فترة قريبة ، ومن اهم ما يميز هذا الشكل من اشكال البيع هو ان التفاوض بين البائع والمشترى للشقة يكون مثمراً لكلا الطرفين ومعززاً فى اغلب الاحيان بنسبة تخفيض حتى ولو كانت نسبة منخفضة او بسيطة ، هذا الشكل من اشكال البيع يتوجب عند اتمامه التوقيع بين البائع والمشترى على عقد بيع مسجل بالشهر العقارى .

البيع بالتقسيط : وهو شكل جديد نسبياً ومستحدث من اشكال البيع العقارى وغالباً ما تلجأ اليه شركات الاستثمار العقارى كوسيلة جاذبة للعملاء المستهدفين حيث تقوم الشركة بتحديد سعر بيع المتر بالوحدة السكنية المطلوب التعاقد عليها ومن ثم يتم تحديد سعرها النهائى ويقوم المشترى ( العميل ) بسداد دفعة تعاقد ( مقدم ) وتقوم الشركة بتحديد مدة السداد ويقوم العميل بالتقسيط تبعاً لسياسة الشركة حيث تتراوح فترة السداد مابين 12 الى 60 شهر . 

التمويل العقاري:

اغراض الاستتثمار العقاري تبعا لانواع البيع:

    الشقق

    العمارة

    منزل

    محل

   اراضي

   فيلا

الروف 

أولويات الشراء والتي يتشكل علي اساسها انماط البيع والقيمة البيعية:

السعر

المنطقة

المساحة

تشطيب الشقة و سنه بناء لبعمارة و التراخيص و الحاجات القانونية الخاصة بالشقة

تعالوا بقى نتكلم عن  السعر

زي ما اتفقنا ان السعر له عامل أساسي جدا في سرعة عملية بيع أي شقة  عشان كده لو الشقة او العقار اللي انت عارضة للبيع ســــــــعره عالي في منطقة معروف عنها أسعار أقل ، يبقى مش هتقدر تبيع بسهولة ابدا كمان لازم تاخد بالك ان لو شقتك اتاخد عنها فكرة انك مــصصم تبيعها بسعر عالي ، و انك مش هتنزل سعرها ابدا معظم المشترين مش هيفكروا يجوا حتى يشوفوا الشقة عشان يعرفــــوا ان الشقـــة مـــثلا تستاهل و انت مش طالب سعر عالي و خلاص

كيف تحدد قيمة العقار ؟

قيمة العقار فى معظم الأحيان تكون غير واقعية و تقوم على الإفتراض بناء على خبرة الشخص صاحب العقار و الذى يقوم بالتقييم و بالطــــبع عادة ما يكون هناك اختلافات بين صاحب العقار اللي  بيقوم بالتقييم و بين العملاء اللي بيفكروا يشتروا العقار، لأن الأسعـــار أصبــحت نسبية  نظراً لإعتمادها على وجهات النظر و ُبعدها عن الحقائق الثابتة بالعقار نفسه

الخطوات اللازمة التى تساعد صاحب العقار على تحديد قيمة عقاره بناء على الحقائق المتعلقة بالعقار نفسه و ليس بناء على وجهات النظر

 موقع العقار: عن طريق تحديد موقع عقارك بدقة ليس فقط بالحى المتواجد به العقار و لكن بالمنطقة و الشارع و ذلك يمكن من خلال تحديده على الخريطة و رؤية متوسط الأسعار

 كمية العقارات الموجودة بتلك المنطقة: حيث أن نظرية العرض و الطلب تفرض نفسها بقوة بسوق العقــارات،  فلذلك كن حريــصاً ألا يكـــون سعر عقارك بعيد جداً عن باقى العقارات الموجودة بنفس المنطقة

مواصفات العقار المادية: من مساحة، و سنة البناء و عدد الغرف و الدور الكائن به العقار

الحالة القانونية للعقار: حيث أن تسجيل عقد العقار يزيد من قيمة العقار المادية

واجهة العقار و الخدمات المقدمة مثل: الأسانسير و الأمن و الحراسة

تقييم الخدمات المحيطة بالعقار من مستشفيات قريبة و المدارس و المطاعم و الكافيتريات وهى تعتبر لحد كبير عامل ثانوى

وكمان لازم تكون عارف ان الناس و السوق و الاقتصاد بيتغيروا ، عشان كدا لازم دايما يبقا عندك قابلية للتغيربالنسبة للسوق و الناس و الحالة الاقتصادية للبلد

أسوأ مشاكل العقار : السوق ، السكان و العيوب الفنية

بيقول خبراء العقار ان الاستثمار بتأجير العقار لا يناسب كل المستثمرين، خصوصا، اللي دايما بيتضايقوا من اي مشكلة تحدث في العقار لأن الـــمشاكل لا بد من حدوثــهـــا عاجلا أو آجلا حتى لو كانت العقارات جديدة تماما. كمان لازم على كل للمستثمرين الجداد في العقار من اتباع نصائح الخبراء فيــــــما يتعـــــــــلق بالمشاكــــل المحتــــملة من المستأجرين

أول المشكلات اللي بيخاف منها دايما أي مستثمر في أي عقارات سواء مستثمر كبير أو صغير هي مشكلة السكان المشاغبين

مشكلة السكان المشاغبين

مشكلة السكان المشاغبين تضاف الى جملة من المتاعب اللي بتبقى مصاحبة للاستثمار العقاري التي لازم ياخد باله منــها أي مستثمر عقاري قبل ما يفكر في دخول مجال تأجير العقارات. مش دايما بتكون أهم مشكلة بتقابل ملاك العقارات هي مواعيد دفـــــــع الايجــــار زي ما بعـــض الاشخاص متخيلين ، لأن نسبة قليلة كده هي اللي بتبقا مش ملتزمة بدفع الايجار في مواعيده و ده بيدي حق لصاحب العقار (حق قانوني) انه يفسخ التعاقد عشان كده مشكلة الايجار و مواعيده بتعتبر مشكلة سهلة الحل

ولو عايز تعرف أكتر عن التفاصيل اللي محتاجها لأفضل إستثمار في العقارات، عقارماب عملتـــلك دليل للإستثــــمار في العـقارات ممكن تقرأه وتعرف المميزات والعيوب

بعض السكان المستأجرين بيتوقعوا ان مالك العقار لازم يقوم بكل وظائف الصيانة الصغيرة حتى ولو كانت تغيير لمبات الكهرباء! وصـــولا الى مشكلة مثلا مع محصل الفواتير الكهرباء و التليفون اللي الساكن هو اللي المفروض يكون مسئول هو عنها 

واذا كان مستثمر العقار من النوع الذي ينزعج بسرعة، فأن هذه المشاكل المتكررة سوف تؤرق لياليه الى درجة انـــه ســـوف يفــقد حماسه للعقار بسرعة. وهناك العديد من اشتراطات السلامة التي يلتزم بها مالك العقار قانونيا قبل تأجيره والا تعرض للمسآلة في حـال وقـــوع مكروه لاحد سكانه بسبب حاجة في المنزل بايظة و مقالش عنها . لكن اسوأ المخاطر على الاطلاق هم السكان انفسهم!

التمويل

من المشاكل المهمة اللي بتواجهك كمان  كمستثمر صاحب عقار انك بتكون محتاج الشقة تكون متأجرة طول الوقت عشان تغطي كل مصاريفها سواء لو الشقة انت مشتريها بالتقسيط و محتاج تدفع مبلغ كبير قسط شهري فانك تكون مأجرها اكيد هيساعدك في التكاليف دي ، او كمان لو مش عايز يبقا عليك عبء مصاريف المياه و الكهراباء و الغاز اللي انت هتكون انت ملتزم بيها لما تكون الشقة مش متأجرة و انت لازم تغطي كل مصاريفها

تقلبات السوق و تراجع مستوى الأسعار

واذا وقعت تقلبات في السوق وتراجع معدل الاسعار، ممكن يلاقي المستثمر نفسه بيمتلك عقارا اقل قيمة من القرض المصرفي الذي اقترضـــه  لشراء العقار، أو من المبلغ المقسط اللي لسه بيدفعه كقيمة كليه للعقار

العيوب الفنية في العقار

هناك ايضا مخاطر وجود عيوب فنية خطيرة في العقار تكلف المشتري الكثير من المال لاصلاحها كضرورة قانونية قبل التأجــــير مما يقـــلل كل هوامش الربح المتوقعة لو تم عرضه للايجار في الحاله بتاعته  لحد ما تتم جميع الاصلاحات فيرجع الربح تاني للمتوقع 

 

في هذه الحالات، سواء كانت المشكلة هي مشاغبة السكان او مخاطر العقار الاخرى، فان الحل الوحيد لمن ينزعج من مشاكل العقار هو البيع    والاتجاه لمجالات استثمارية اخرى تكون ملائمة اكثر لطبيعة المستثمر